Como ya comenté en el foro público, le he pedido a un conocido administrador de fincas que me contara un poco y que nos presentara un presupuesto para sus servicios, y solo con ver lo que me cuenta, habrá que ver si Larovi no nos la ha jugado ya. Os adjunto el correo (bastante extenso), con especial atención al tema de la doble mayoría. La cuestión es que si Larcovi ha constituido cosas chungas en los estatutos y firmado contratos cuando el era único propietario (tenía la doble mayoria), va a ser muy díficil deshacerlo.
La cuestión queda clara, tener un administrador nombrado por la promotora es garantia de mala defensa ante defectos y problemas, independientemente de que pueda ser muy competente en precios y contrataciones de otras cosas.
A mí me inquieta. No creo sinceramente que por 90pavos al mes como dijo algun otro vecino, un administrador se encargue de pagar las nominas de empleados, haga cuentas, prepare historias, etc.
Este es más partidario de la empresas de servicios, porque no tienes problemas de vacaciones, bajas, despidos, materiales, etc.
El dossier de presentacion de servicios, no lo puedo anexar porque está en pdf y esto solo admite imagenes.
Para el tema de vuestra “futura” comunidad de propietarios, varias cosas te puedo comentar, y si crees que debo comentárselo a alguien más sin problemas, abierto a explicar a quién sea necesario estos y otros temas.
1. Las promotoras, suelen imponer a los administradores de confianza, ya que durante el primer año pueden salir desperfectos que se tienen que subsanar, en los 3 primeros pueden aparecer otro tipo de desperfectos y estos suelen ser de mayor alcance, como humedades, problemas con acometidas de agua,… estos problemas al ser más costosos, hay que “denunciarlos” fehacientemente pero para eso, es necesario convocar junta, llegar a acuerdo, otorgar al presidente de poderes generales para pleitos, buscar abogados, pedir varios presupuestos, convocar junta de nuevo para aceptar un presupuesto, y…., en resumidas cuentas, un administrador que cobrará sobre los 600€ y que además es “amigo” de la promotora, va a evitar todo ese trajín, de modo que los plazos suelen pasarse sin que los perjudicados obtengan solución, ya que tiene otras 100 comunidades que sin tantos problemas le dan los mismos ingresos. Ni que hablar del conocido seguro “decenal” que es hasta 10 años después de haber entregado la obra, que este tiene unas implicaciones estructurales muy grandes.
2. Por otro lado, también podréis encontrar empresas que se dedican a la Administración de Fincas, con precios tremendamente competitivos, y que por 300€/mes no van a dedicar el esfuerzo que supone litigar contra promotoras que, además, por otro lado les están dando negocio en otras comunidades. Por eso os recomiendo que contratéis a personas independientes que os cobren por un trabajo, no vayáis a precio bajo por ahorrar, ya que una derrama de reparación de piscina puede ascender con mucha facilidad a 60.000€ que es lo que pagaríais a un administrador competente en 10 años.
3. Tema de las cámaras, tampoco conozco el caso, pero hace un par de meses el Colegio de Administradores nos mandó información sobre subvenciones para este tema, financiando el 100% de la instalación de los sistemas de video-vigilancia corriendo a cargo de la comunidad de propietarios el mantenimiento necesario. Adjunto noticia que habla de ello. http://www.prevent.es/seguridad-comunidades-vecinos/subvencion-camaras-seguridad-telegestion-plan-disuade-disuad.asp
4. Para poder hacer un presupuesto ajustado a las necesidades reales necesito que me confirmes y amplíes la siguiente información:
o Numero de ascensores è 4 (2 en cada bloque)
o Número de vecinos è 65
o Locales comerciales en bajos è
o Plazas de aparcamiento (número de las mismas) è 130
o Servicios con los que cuenta, (conserjería, limpieza de escaleras, recogida de basuras, etc.)
o Personal (contratado por la comunidad, empresas de servicios)
o Jardines o zonas comunes è Si, y zona infantil
o Piscina è si
o Presupuestos aprobados para el 2014 è los vecinos que se los solicite al administrador actual se los tiene que dar
o Estatutos que se han acordado
5. De manera general, informarte que la Ley de Propiedad Horizontal, que es la que aplica para comunidades de propietarios, contempla un sistema denominado de “doble mayoría” precisamente para evitar o mitigar los efectos que puede tener en los copropietarios que una sola persona (o empresa) tenga la mayoría de los inmueble, ya que con un sistema tradicional, podría tomar las decisiones que le viniesen en gana. Con este sistema se exige que exista una doble mayoría en los acuerdos adoptados, por un lado mayoría en cuotas de participación (en este caso la promotora tendrá la mayoría), pero por otro lado se requiere la mayoría de los propietarios y aquí la promotora cuenta solo como 1, pese a tener la mayor parte de las viviendas.
6. Normalmente, el presidente y administrador son nombrados en junta por un periodo de 12 meses, pero si la mayoría de los propietarios lo solicitan, se convoca una nueva junta en la que se hace una nueva elección de presidente y administrador en su caso. Aquí también es importante saber si el administrador ha firmado un contrato con la comunidad y la duración y penalizaciones que tiene ese contrato, ya que lo normal en comunidades de nueva creación, es que el contrato sea por 5 años ya que el trabajo que conlleva una comunidad nueva durante los 5 primeros años es bastante duro.
Sé que escribo mucho, pero a modo de resumen y por si lo tienes que contar a alguien.
1. El promotor SOLO tiene mayoría de cuotas de participación, los vecinos sois mayoría.
2. Un administrador “amigo” de promotor y constructora, va a velar por los intereses de la promotora/constructora ya que son los que le dan grandes beneficios, nunca haría gestiones en contra del que le da el negocio.
3. Las empresas que funcionan como “churreras” no pueden dar la atención que las comunidades nuevas necesitan, hacen gestión contable y presentan cuentas una vez al año, suelen ofrecer precios muy bajos ya que su negocio está en el volumen
4. Alguien que os diga que va a ahorrar costes, quiere un cliente rápido, antes de saber si vas a ahorrar es preciso saber los costes, en el caso de comunidades nuevas los primeros años suelen ser de ajuste a las necesidades reales.
